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实探白石洲:旧改换来超高容积率新住宅引热议

2023-07-29 07:01:38来源:证券时报  

陈英/摄

证券时报记者 陈英


(资料图)

旧改多年,被誉为“深圳旧改航母”的白石洲旧改终于上新了。

位于深圳CBD片区核心地段的白石洲旧改是深圳目前体量最大,也是购房者较为期待的城市旧改项目。绿景白石洲璟庭从征收到开拆、建设、首批入市,关注度也一直居高不下。

地处核心地段、备受期待,但绿景白石洲璟庭却因超高的容积率、低实用面积等多重因素,让投资者心生犹豫。

新入市住宅引质疑

“空间不大显局促,有种无力吐槽的感觉。”尽管该片区规划几年前就已经公布,可当住宅成品正式展示出来,部分参观样板间的看房者很失望。

超高的74层、高耸的243米、创新高的容积率11.5,白石洲旧改后的这个入市项目让人眩晕,被投资者调侃为升级版握手楼:“拆掉的握手楼怎么改出来的还是握手楼?向上再要500米,在空中继续手拉手吗?”

据悉,白石洲旧改即“南山区沙河街道沙河五村城市更新单元”,是深圳主干道深南大道沿线唯一没有完成拆迁改造的城中村。拆掉脏乱破旧的握手楼,改造成崭新明亮的商品房,这里也是深南大道沿线分量最重、影响最大、期望最高的改造项目。

根据规划,白石洲旧改总占地虽然不小,但地块分得比较碎,单地块占地大多都不大,容积率较高。商品房主要集中在中轴西侧,住宅都是超高层,56~74层之间。公开资料显示,绿景白石洲璟庭地块总建面约45.7万平方米,住宅约15.7万平方米,是白石洲旧改里最大的商品房地块。规划有1栋5座塔楼。其中,2座商务公寓(1座26层、1座59层);3座超高层住宅,均为74层,高度达243米。

近几年,深圳超高容积率住宅项目不断涌现,容积率超8就已经被吐槽为“牙签楼”,如今绿景白石洲璟庭的容积率更是超过10,高达11.5。有业内人士表示,这样的容积率,居住密度非常高,由此带来得房率低、视野受阻、采光受影响、绿化配建相对较差,居住舒适性低等问题。

还有业内人士提醒,住宅总高74层,每层还有6~7户,一栋楼400多户,将来居住人口势必超密集,上班高峰期等电梯不敢想象。

据悉,整个绿景白石洲总共分4期开发,开发周期约为8~10年。去年底一期预售,现在项目主体施工已达1/3。二期目前也基本拆除,三期拆除过半,四期进展缓慢。显然,近十年旧改期内,首批入住业主们将长期忍受近距离的噪音和灰尘。

白石洲正尘土飞扬

现在的绿景白石洲现场的确正尘土飞扬、机器轰鸣。

7月27日,证券时报记者实地走访看到,目前更新项目一期主体施工已完成1/3,施工现场一片繁忙,建筑工人顶着烈日埋头苦干,不时有大型装载车辆、小型货运车出入。

记者探访现场看到,项目周边是成片成片的空置旧房,以及大面积拆后空地,空地里砂石成山,钢筋裸露,零星有工人在铲沙、搬运、整理。现场泥泞不堪,拆迁垃圾堆砌,蓝色围挡标识着“房屋拆迁,请勿靠近”。这片拆迁地里几乎没有行人路过,正在拆装的工人、驾驶挖掘机的司机、守门的保安,以及从白石居委会走出的人员都会好奇地打量记者几眼,这里已经很少有陌生人闯入了。

白石洲旧改因为项目体量大,利益关系复杂,进展相对缓慢。项目自2005年拉开序幕,距今已18年。2018年12月,深圳白石洲的改造专项规划已经获得了正式批复,专项规划批复两年内必须要完成签约,清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作。2019年是租客搬离白石洲的重要时间节点,当年绿景中国正式启动私人物业补偿协议签订工作,村民们也达成了“劝退”租客的共识。据不完全估算,至少有8万人的生活受到影响。时间转眼过了4年,白石洲里目前已经拆迁完成超一半,一期的回迁户今年就可以选房了,3年可以入伙回迁到全新住宅小区。

当然,白石洲内不是所有的建筑都在拆除,医院正常运营,残缺破旧的空房堆里夹着崭新鲜艳的沙河小学,社区的便民粘贴栏里还张贴着房东直租:“单间1300元,拎包入住”、“三房两厅2000元/月”。看来,尽管拆迁进行中,周边凌乱,相比数年前这里不足千元的租金,这里的房租还是涨价了。

或许是大多人去楼空,又或许是天气炎热,上午10点多钟的白石洲早已没有往日的车水马龙,路上车辆、行人并不多。一边是蓝色围挡,一边是红色挡板,将本就不宽的街道分割得七零八碎的,挡着堆积成山的砂石和岌岌可危的残楼,留出狭窄的马路,不时有笨重宽大的泥头车驶过,单车行人赶紧贴边让行。街道上,暂时没有拆迁的商铺生意清淡,店主们无精打采地守着摊面,刷着手机。

超高层住宅

需要经历市场考验

市区核心片区的旧改项目,既要满足原住户的漫天要价,又要顾及开发商的合理收益,这是目前一些高密项目超高容积率的背景。

有部分旧改开发商就曾表示,市区内地段好的旧改,拆迁成本太高、回迁面积增多,以及公建、代建设施,加上商办(含酒店)、公寓、人才租赁用房体量的挤压,为了保住利润,住宅不得不“向天空要面积”。

从市场层面来看,超高层住宅接受度需要一定的市场考验。绿景白石洲旧改总货值约2200亿元,从项目回报的角度看,三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成,后期才是大头。但这样的高回报,需要开发商有一定的投入和耐力。

(责任编辑:张晓波 )

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